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一个“更换物业”的样本

2020-01-14 00:49 大连晚报

  去年9月本报曾关注过宝林凤凰城小区物业更换难问题。

至尊炸金花_[官网入口]  去年9月本报曾关注过宝林凤凰城小区物业更换难问题。

  在经历一年多的“拉锯战”之后,金州宝林凤凰城小区的更换物业问题终于得到了初步解决。

至尊炸金花_[官网入口]  从2018年10月小区业主委员会解聘原物业公司开始,业主委员会、小区新旧物业公司之间经历了包括反复协商、法律诉讼等方式在内的多番博弈,最终小区原物业公司在法院监督执行下撤离小区。

  虽然目前宝林凤凰城还有包括电梯、物业用房等在内的一系列遗留问题待解,但多位法律人士表示:在当前小区物业“新老交替难”的大环境下,宝林凤凰城的“换物业之争”可以作为样本,为小区业主提供维权的“另一种思路”。

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  业主的烦恼:换物业为啥这么难?

  2019年9月,本报“周二见”栏目曾关注过宝林凤凰城小区物业更换难问题。

至尊炸金花_[官网入口]  在金州区金纺一带,拥有740多户业主的宝林凤凰城是规模较大的小区之一。小区业主委员会负责人告诉记者,自小区建成入住后,小区业主和原物业公司之间就一直存在争议。

  “问题主要集中在物业服务水平上。”业委会负责人介绍,宝林凤凰城原物业公司是开发商指定物业。“自我们入住时,业主就对物业的停车收费、电梯运行等存在很多意见。业委会曾多次要求物业进行整改,但起色一直不大。”在这种情况下,2018年9月18日,小区业委会开始组织全体业主投票。至尊炸金花_[官网入口]692张有效选票中,483票同意更换物业。当年10月26日,业主委员会向原物业公司发出了解聘通知函,要求当年10月底之前交接完毕。

至尊炸金花_[官网入口]  但更换物业并不像业主们预想的一样容易——原物业公司提出要彻底“算清经济账”,尤其是要结算清楚业主拖欠的物业费后才肯撤离。此外,原物业公司还对参加业主大会投票的登记人员身份提出质疑。至尊炸金花_[官网入口]业主和物业双方在社区、街道多次工作调解后,意见仍未能达成一致。

至尊炸金花_[官网入口]  事实上,小区更换物业难的问题不只在宝林凤凰城小区出现。在甘井子区西山水库附近一小区,小区业委会更换物业公司的想法也一直受到各种阻碍。“首先要召开符合资格的全体业主大会就很困难。即使选聘了新的物业公司,老物业也往往会以各种理由拒绝撤出。”业委会主任告诉记者。而记者了解到,在我市,还有小区在更换物业公司时,新老物业发生了激烈冲突。小区物业更换难、交接难的情况还很普遍。

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  解决新思路:司法介入 监督执行

至尊炸金花_[官网入口]  面对重重困难,宝林凤凰城小区的业主选择通过法律途径维权。2019年3月,业委会向金州区法院起诉原物业公司,要求物业公司立即移交相关资料,办理交接手续,撤离小区。业主委员会诉称,原物业公司在收到解聘物业通知函之后,几经催告,仍怠于履行交接义务,已经影响了新物业公司的入驻以及全体业主享受物业服务的权利。而物业公司则辩称,业委会的成立合法性“值得怀疑”,解除聘请物业合同无效。

  金州区法院一审支持了业主委员会的诉求,确认业委会合法,且更换物业的投票结果合法有效。判决物业公司撤离小区,并配合业委会交接。一审宣判后,物业公司提出上诉。大连市中级人民法院二审此案期间,物业公司申请撤诉,一审判决发生法律效力。

  虽然已有判决,但小区的物业交接还只停留在“纸面上”。“原物业公司对撤离小区仍然态度不积极。尤其是历史遗留问题太多,比如欠缴电梯使用费。”业委会负责人说,为了尽快让小区进入正常状态,金州区法院介入监督执行。

  在执行法官的调解和监督下,原物业公司正式退出小区管理,对不存在争议的物业资料进行了交接。“赶在春节之前,我们小区终于迎来了新的物业公司,可以享受到正常的物业服务了。”一位小区业主表示。

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  还有很多遗留问题待解

  更换物业暂告一段落,但小区业主委员会负责人告诉记者,和原物业公司之间还有很多遗留问题等待解决。

  “首先要解决的是小区电梯问题。”业委会负责人说。2020年1月5日,小区4号楼2单元电梯井出现渗水,积水已经影响了电梯安全。但是因为原物业公司尚未将地下设备间和附属仓房等全部移交给业委会,造成新入驻的物业公司无法及时排水。

  此外,这一小区电梯还拖欠运维公司的维保费用。据业委会介绍,电梯相关资料至今还没交接,人防设施因为未及时验收,权属问题也存在争议。业主们准备继续通过法律途径争回这些权益。

  虽然“结果”并非十全十美,但宝林凤凰城小区的更换物业工作还是被不少业内人士视为“样本”。辽宁青松律师事务所的王金海律师认为,宝林凤凰城小区的做法,可以为存在类似问题的小区提供借鉴。通过法律裁判,同时引入司法调解和监督执行机制,可以有效解决物业公司“换不掉”“走不了”等问题。大连的物业管理已经进入了“标准化时代”,住建局委托的第三方机构将开展居住小区物业服务质量满意度调查和考评,考评结果也可作为续签服务合同、协商调整服务收费标准、重新选聘物业服务企业、更换物业项目经理的参考。

首席记者万恒

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